La création de l'OPCI : une nouvelle étape dans la modernisation de la pierre papier


Bien qu’ayant connu diverses améliorations depuis leur création dans les années 60, les SCPI -principal véhicule d’investissement dans l’immobilier non coté- évoluent encore dans un environnement réglementaire et fiscal contraignant. Le recours limité au crédit, l’interdiction de restructurer et de moderniser les immeubles au-delà de certaines proportions, l’obligation de les conserver pendant une durée minimale de six ans ou l’impossibilité d’acheter des parts de sociétés immobilières constituent autant de freins à une gestion dynamique et rationalisée de cette formule, qui a retenu les faveurs de près 600 000 souscripteurs.

Par ailleurs, l’imposition d’un droit d’enregistrement de 4,80 % réduit la liquidité du marché des parts de ce produit.

L’ASPIM et ses adhérents se sont donc mobilisés, aux côtés des pouvoirs publics, pour faire évoluer le dispositif existant, afin de le doter de nouveaux atouts en termes de liquidité du marché des parts, de souplesse de la fiscalité et de dynamisme de la gestion.

La création de l’OPCI s’inscrit, ce faisant, dans la continuité de la modernisation du marché de la pierre papier, qui a connu une étape décisive avec la réforme des sociétés foncières cotées -devenues SIIC en 2003-, réforme dont elle constitue le pendant pour l’immobilier non coté.

Avec l’OPCI, l’idée est de permettre au plus grand nombre d’épargnants d’accéder à l’immobilier d’entreprise, difficilement accessible pour un particulier, sous la forme d’achats de parts ou d’actions, notamment dans l’optique de constitution d’une épargne retraite.

Si, à l’échelle nationale, la valorisation du logement est évaluée à 2 191 Md€, dont 1 800 Md€ sont détenus par les ménages, la capitalisation des SCPI ne s’élève aujourd’hui qu’à 12 Md€, détenus par 5 à 600 000 porteurs de parts, dont 80 % environ sont des particuliers.

Faute d’un véhicule d’investissement adéquat dans l’immobilier d’entreprise, la majorité des immeubles d’activité français sont aujourd’hui achetés par des fonds étrangers : sur 100 € investis en immobilier d’entreprise en France en 2004, moins d’un tiers provenait d’acteurs de droit français.