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| Actifs de l’OPCI | L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) étant un produit d’épargne immobilière, son actif est à dominante immobilière (60 % au minimum du total de l’actif).
Pour les FPI (fonds de placement immobilier), il s’agira d’immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, immeubles d’habitation…) et de parts de sociétés civiles à prépondérance immobilières, SCI et SCPI.
Dans les SPPICV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable), la part de l’immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l’actif total, par des actions de SIIC.
Par ailleurs, pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d’actions, l’actif de l’OPCI devra être composé, à concurrence d’au moins 10 %, de liquidités ou d’instruments financiers à caractère liquide.
Enfin, les gérants de ces fonds auront la possibilité de détenir, dans une proportion pouvant aller de 0 à 30 % (selon la part représentée par les actifs immobiliers et les liquidités), une troisième catégorie d’actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM…).
En résumé, la part immobilière des actifs s’échelonnera, selon les OPCI, de 60 à 90 % du total des actifs. |
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| Agrément | La gestion de l’OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille. Pour exercer son activité, la société de gestion doit au préalable adhérer à une association de Place, telle que l’ASPIM, et obtenir l’agrément de l’AMF. L’autorité de tutelle peut ainsi vérifier que la société de gestion présente des garanties suffisantes en ce qui concerne l’organisation, les moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience des dirigeants.
La constitution, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation d’un OPCI sont soumis à l’agrément de l’AMF. Le dossier d’agrément décrit notamment la politique d’investissement qu’entend mener l’OPCI ainsi que ses choix de financement, notamment le recours à l’endettement. |
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| ASPIM | Créée en 1975, l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) est une association « loi 1901 » (sans but lucratif), qui regroupe des sociétés agissant dans le secteur de la « pierre papier » et représente aujourd’hui 125 SCPI sur les 137 existantes, soit 96 % de la capitalisation totale des SCPI.
Ayant pour objectif de représenter ses adhérents auprès de leurs différents interlocuteurs, notamment les pouvoirs publics, et de promouvoir l’intérêt des associés, l’ASPIM a activement contribué à la réflexion qui a abouti à la naissance de l’OPCI.
L’ASPIM a naturellement vocation à accompagner le développement futur de l’OPCI. |
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| Assemblée générale | Les conditions de fonctionnement du Conseil d’administration et de l’Assemblée générale, organes de gouvernance de la SPPICV, seront déterminées par des textes à paraître.
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| Autorité des marchés financiers (AMF) | L’Autorité des marchés financiers (AMF) est l’autorité administrative indépendante désignée par l’ordonnance du 13 octobre 2005 pour être l’autorité de tutelle de l’OPCI.
Elle a pour mission de décider de son agrément, de contrôler son activité et de veiller à la protection des souscripteurs de parts ou d’actions.
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| Commissaire aux comptes (CaC) | Le Commissaire aux comptes a une mission générale de contrôle des documents comptables de l’OPCI. Il certifie les comptes annuels de l’OPCI.
Il fait rapport à l’Assemblée générale de la SPPICV ou à la société de gestion du FPI sur les opérations de fusion, d’apports en nature, de distribution d’acomptes, de scission, de dissolution et de liquidation de l’OPCI.
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| Compartiment | L’ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit qu’un OPCI peut comporter deux ou plusieurs compartiments, chaque compartiment pouvant être constitué d’une classe d’actifs différente (bureaux, murs de boutiques ou centres commerciaux…).
Cette souplesse permet aux porteurs de parts ou d’actions d’investir dans une catégorie spécifique ou un panachage d’actifs.
Les textes d’application viendront préciser le mode de fonctionnement des compartiments d’OPCI. |
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| Composition des actifs | Dans tous les cas, l’actif de l’OPCI sera constitué :
- d’une majorité d’actifs immobiliers (60 à 90 % de l’actif total), l’OPCI étant un véhicule d’épargne immobilière,
- d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers à caractère liquide, pour assurer la liquidité du produit et permettre à tout moment le rachat des parts ou action,
- et d’une proportion variable de valeurs mobilières (0 à 30 %) : obligations, actions, OPCVM… L’actif de l’OPCI se divise en trois grandes classes d’actifs définies par les articles L. 214-92 I. et L. 214-93 du Code monétaire et financier (CMF) : les actifs « immobiliers », les actifs « liquides » et les « autres actifs ».
La description de ces trois classes d’actifs figure à droite sur l’écran. Le test interactif vous permet de visualiser la composition possible de l’actif d’un OPCI, selon que le gestionnaire proposera un produit plus ou moins fortement corrélé à l’immobilier.
Choisissez la part d’actifs « immobiliers » (60% au minimum) et d’actifs « liquides » (10% au minimum) :
un diagramme vous indiquera la composition de l’actif sélectionnée. |
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| Conjoncture immobilière | En tant que produit d’épargne immobilière, l’OPCI sera corrélé à l’évolution de la conjoncture immobilière. La grande souplesse de gestion du produit permettra néanmoins de tempérer les fluctuations possibles de la conjoncture : possibilité d’investir en France, mais également à l’étranger, - et de profiter ainsi des opportunités des marchés immobiliers, notamment européens-, investissements directs mais aussi indirects (via des participations).
Le respect des ratios prudentiels contribuera également à la dispersion des risques : montant minimal d’actifs exigé, répartition des investissements sur un nombre minimal d’immeubles détenus… |
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| Conseil de surveillance | En matière de gouvernance, l’ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit pour les FPI l’institution d’un Conseil de surveillance composé uniquement de porteurs de parts, sur le modèle de ce qui existe actuellement dans les SCPI.
Ce conseil, composé de 5 membres au moins et de 9 membres au plus, exerce un contrôle sur les modalités de gestion du fonds, sachant qu’il ne peut s’immiscer dans la gestion elle-même.
Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF) fixera les conditions dans lesquelles le Conseil de surveillance exercera sa mission, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à sa disposition.
(Voir aussi gouvernance)
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| Déontologie | La gestion de l’OPCI est soumise à des règles strictes définies par l’Autorité des marchés financiers (AMF), organe de tutelle de l’OPCI.
Des règles professionnelles déontologiques devront être établies par la suite. |
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| Dépositaire | Quelle que soit la forme juridique adoptée par l’OPCI, un dépositaire est nommé avec pour mission :
- la garde et le contrôle de l’inventaire des titres représentant les actifs financiers de l’OPCI,
- le contrôle de l’inventaire des actifs immobiliers de l’OPCI,
- le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion.
Le dépositaire assure également pour le compte de l’ensemble des porteurs de parts du FPI le paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières éventuellement constatées.
Le dépositaire est distinct de l’OPCI, de la société de gestion et de l’évaluateur immobilier. Il est désigné par l’OPCI. |
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| Distribution | En tant que véhicule d’épargne immobilière offrant tous les avantages de la « pierre papier », l’OPCI assure aux porteurs de parts ou d’actions la distribution de revenus réguliers. Il leur assure également le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d’actifs.
Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s’ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values distribuables, imposées selon le régime des plus-values immobilières.
Les SPPICV seront, elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposés selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s’ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d’un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières. |
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| Endettement | Le recours à l’endettement pour financer l’acquisition des actifs constitue l’un des facteurs de souplesse et de dynamisme de l’OPCI, notamment dans une période de taux réels propice à un « effet levier » positif. Il est limité à 50 % de la valeur des actifs immobiliers et 10 % des autres types d’actifs. |
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| Evaluateur immobilier | Le rôle des évaluateurs est fondamental puisqu’ils seront chargés d’établir très régulièrement les expertises qui serviront à déterminer l’actif net, base de détermination de la valeur liquidative de l’OPCI.
Les immeubles sont expertisés par deux évaluateurs immobiliers, agissant de manière indépendante l’un par rapport à l’autre. Les évaluateurs établissent conjointement, sous leur responsabilité, un rapport de synthèse.
Les évaluateurs sont désignés par l’OPCI pour une durée de quatre ans, après agrément de l’AMF.
Le règlement général de l’AMF déterminera notamment la fréquence des évaluations. |
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| Fonds de placement immobilier (FPI) | L’une des formes juridiques d’OPCI, créée par l’ordonnance du 13 octobre 2005.
Au plan fiscal, le FPI se différencie de l’autre forme juridique d’OPCI, la SPPICV. Le FPI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du résultat et 85 % des plus-values éventuellement constatées, qui seront imposés comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières.
En revanche, le FPI sera, comme la SPPICV, un fonds à dominante immobilière.
L’actif du FPI devra être constitué, à concurrence d’au moins 60 %, d’immobilier non coté : immeubles physiques (bureaux, centres commerciaux, entrepôts, etc.) et parts de sociétés civiles à prépondérance immobilière (SCI et SCPI).
En matière de gouvernance, l’ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit pour les FPI l’institution d’un Conseil de surveillance composé uniquement de porteurs de parts, sur le modèle de ce qui existe actuellement dans les SCPI.
Ce conseil, composé de 5 membres au moins et de 9 membres au plus, exerce un contrôle sur les modalités de gestion du fonds, sachant qu’il ne peut s’immiscer dans la gestion elle-même. Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF) fixera les conditions dans lesquelles le Conseil de surveillance exercera sa mission, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à sa disposition.
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| Gouvernance | La gouvernance de l’OPCI est organisée de façon à garantir des procédures de contrôle clairement distinctes du processus de gestion, qui relève du gestionnaire de façon discrétionnaire.
La gouvernance prend des formes différentes selon la forme juridique de l’OPCI : Conseil de surveillance, composé uniquement de porteurs de parts, pour les FPI ; Conseil d’administration et Assemblée générale pour les SPPICV.
Dans tous les cas, l’ASPIM s’est attachée, tout au long du processus de réflexion sur l’OPCI, à privilégier un système de gouvernance assurant transparence et qualité de l’information pour les souscripteurs.
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| Grand public | L’un des objectifs de la création de l’OPCI est de permettre au plus grand nombre d’épargnants d’accéder à l’immobilier d’entreprise, difficilement accessible pour un particulier (ne serait-ce que du fait des coûts unitaires d’acquisition des immeubles), sous la forme d’achats de parts ou d’actions, par exemple dans l’optique de constitution d’une épargne retraite.
Aujourd’hui, 80 % des 5 à 600 000 porteurs de parts de SCPI sont des personnes physiques. La création de l’OPCI, dont le statut connaît des similitudes avec les OPCVM, devrait permettre de convaincre un plus grand nombre d’épargnants, attachés aux vertus du placement pierre. |
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| Liquidité intrinsèque | A la différence des SCPI, l’OPCI, en tant que fonds immobilier ouvert et liquide, assure en permanence la capacité de rachat et de souscription des parts ou actions.
A l’achat : l’OPCI est en état d’émission permanente des parts ou d’actions. Au retrait : le sortant bénéficie, si nécessaire, de la poche de liquidités représentant au moins 10 % des actifs de l’OPCI.
C’est le principe de la « liquidité intrinsèque ». |
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| Parts et actions | Selon la forme juridique et fiscale du fonds, le capital de l’OPCI est divisé en parts (dans le cas des fonds de placement immobilier) ou en actions (dans le cas des sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable).
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| Programme d’activités immobilières | En vue d’obtenir l’agrément de l’AMF, les sociétés de gestion doivent présenter un dossier d’agrément, décrivant notamment la politique d’investissement qu’entend mener l’OPCI. |
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| Règles de fonctionnement allégées (RFA) | Des OPCI à règles de fonctionnement allégées pourront être créés.
La souscription et l’acquisition de parts ou d’actions d’un OPCI « RFA » sont réservées aux investisseurs institutionnels de droit français et à leurs homologues de droit étranger, ainsi qu’à certains investisseurs dont la définition relèvera du Règlement général de l’AMF.
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| Revenus et plus-values | En tant que véhicule d’épargne immobilière offrant tous les avantages de la « pierre papier », l’OPCI assure aux porteurs de parts ou d’actions la distribution de revenus réguliers. Il leur assure également le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d’actifs.
Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s’ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values, imposées selon le régime des plus-values immobilières.
Les SPPICV seront, quant à elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposé selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s’ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d’un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières.
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| Société de gestion de portefeuille | La gestion des OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille.
La société de gestion de portefeuille est une entreprise d’investissement qui gère des portefeuilles individuels ou collectifs d’instruments financiers pour le compte de clients.
Pour exercer son activité, elle doit au préalable adhérer à une association de Place telle que l’ASPIM et obtenir l’agrément de l’AMF. (Voir Agrément) |
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| Souscription / Rachat | En tant que fonds ouvert et liquide, l’OPCI autorise souscriptions et rachats en permanence.
Souscription : l’OPCI est en état d’émission permanente de parts (FPI) ou d’actions (SPPICV).
Rachat : le sortant bénéficie, si nécessaire, de la poche de liquidités représentant au moins 10% des actifs de l’OPCI.
Souscriptions et rachats s’effectuent sur la base de la valeur liquidative. |
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| SPPICV | Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable
L’une des formes juridiques d’OPCI, créée par l’ordonnance du 13 octobre 2005.
Au plan fiscal, la SPPICV se différencie de l’autre forme juridique d’OPCI, le FPI.
La SPPICV sera tenue de distribuer au minimum 85 % du résultat et 50 % des plus-values, qui seront imposés selon la fiscalité des valeurs mobilières.
En revanche, la SPPICV sera, comme le FPI, un fonds à dominante immobilière.
Dans les SPPICV, la part de l’immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l’actif total, par des parts de sociétés foncières cotées, l’ensemble des actifs immobiliers devant représentant au minimum 60 % de l’actif de la SPPICV.
En matière de gouvernance, les SPPICV pourraient être régies par le droit commun des sociétés anonymes : Conseil d’administration et Assemblée générale.
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| Sté d’investissement immo. cotée (SIIC) | Le régime des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) a été créé par la loi de finances n°2002-1575 du 30 décembre 2002.
Les SIIC ont pour activité la détention à long terme, le développement et l’arbitrage d’actifs destinés à la location.
Ce sont des sociétés cotées en bourse. Elles diffèrent donc sur ce point essentiel de l’OPCI. La création juridique de l’OPCI correspond à la troisième phase (après « SIIC I et II ») de la réforme de la pierre papier engagée en France.
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| Valeur liquidative | C’est la valeur des parts du FPI ou des actions de la SPPICV, fondée essentiellement sur la valeur actualisée des biens immobiliers, telle qu’elle ressort de l’expertise des deux évaluateurs immobiliers. (Voir Evaluateur immobilier)
La valeur liquidative sera déterminante dans la fixation des prix de souscription et de rachat des parts et actions.
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